16日，湖北提出要深化國有“三資”管理改革、加快建設(shè)大財政體系，要更加深刻把握“一切國有資源盡可能資產(chǎn)化、一切國有資產(chǎn)盡可能證券化、一切國有資金盡可能杠桿化”三項原則，更加科學(xué)運用“能用則用、不用則售、不售則租、能融則融”四種方式。

要進一步開展全面清查，聚焦“土地、礦產(chǎn)、林業(yè)、水利、能源、數(shù)據(jù)”六類國有資源，“實物、債權(quán)、股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、未來收益權(quán)”五類國有資產(chǎn)，以及“閑置和低效”兩類國有資金，深入開展新一輪清查并分類研判、科學(xué)入庫。

要繼續(xù)大膽創(chuàng)新，在努力盤活“土地、礦產(chǎn)、閑置房屋、管網(wǎng)設(shè)施、風(fēng)光資源、數(shù)據(jù)資源”等資源資產(chǎn)的同時，更加重視高效盤活“水資源、水工程、水生態(tài)”并大力發(fā)展“綠色水經(jīng)濟”，更加重視高效盤活“林地、林木、林生態(tài)”并大力發(fā)展“現(xiàn)代林經(jīng)濟”。

黎平：林下經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展成效顯著_種植_產(chǎn)業(yè)_全縣

其核心邏輯是推動“分散變集中、資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本”的良性循環(huán)，旨在通過系統(tǒng)性的管理改革，為大財政體系建設(shè)提供堅實支撐，并更好地統(tǒng)籌化債與發(fā)展、化債與“三?！保ū；久裆?、保工資、保運轉(zhuǎn)）等關(guān)系。

在全國產(chǎn)生一定的影響。

安徽省24日印發(fā)的《推進“大資產(chǎn)”統(tǒng)籌管理總體工作方案》，是一項旨在全面提升國有資產(chǎn)、資源、資金（簡稱“三資”）配置效率和治理效能的系統(tǒng)性改革。

與湖北提法略有不同。

安徽提出全面覆蓋的“三資”范圍：改革將行政事業(yè)單位和國有企業(yè)的八類資產(chǎn)（房屋、土地使用權(quán)、在建工程、股權(quán)、大型儀器設(shè)備、數(shù)據(jù)資產(chǎn)、保障性住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施）、五類資源（土地、礦產(chǎn)、水利、林業(yè)、能源）以及行政事業(yè)單位的兩類資金（財政存量資金、實有資金）全部納入統(tǒng)籌盤活范圍。此舉旨在實現(xiàn)國有“三資”的全口徑、全覆蓋管理。

本周要給一家高速公路管理公司講課，會順便提到高速公路資產(chǎn)證券化問題。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的運作過程可以看作是一個將龐大不動產(chǎn)“化整為零”并引入公眾投資的專業(yè)流程，而其全球與國內(nèi)市場規(guī)模則展現(xiàn)了這類資產(chǎn)的蓬勃生命力。

根據(jù)法規(guī)要求，REITs每年必須將不低于90%的年度可分配利潤以現(xiàn)金形式支付給投資者，這為投資者提供了穩(wěn)定且可預(yù)期的現(xiàn)金流。

REITs自1960年在美國誕生以來，已在全球40多個國家和地區(qū)落地生根，成為一個成熟的資產(chǎn)類別。截至近年數(shù)據(jù)，全球REITs市場的總市值規(guī)模約為1.35萬億美元，其中美國作為最成熟的市場，其規(guī)模約占全球的一半左右。

中國自2021年5月首批產(chǎn)品上市以來，截至2025年6月，在約四年的時間里，中國內(nèi)地已上市的REITs產(chǎn)品數(shù)量迅速增長至68只，總發(fā)行規(guī)模接近1800億元，總市值已突破2000億元。這一規(guī)模已超過日本、新加坡等市場，使中國成為亞洲第一大REITs市場。

從資產(chǎn)類型看，中國REITs市場也日益多元化，底層資產(chǎn)已從最初的高速公路、產(chǎn)業(yè)園，拓展至倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源、消費基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等眾多關(guān)乎國計民生的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。展望未來，基于國內(nèi)百萬億級別的龐大基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，中國REITs市場潛力巨大，未來規(guī)模有望達到萬億級別。

因此，高速公路不動產(chǎn)證券化是將高速公路這類重資產(chǎn)未來能夠產(chǎn)生的、相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流（如通行費收入）作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過一系列的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，轉(zhuǎn)換成可以在金融市場上發(fā)行和交易的證券產(chǎn)品。這是一種盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新融資渠道的重要方式。

根據(jù)高速公路資產(chǎn)所處的不同生命周期階段，可以選擇不同的證券化產(chǎn)品：

建設(shè)期/運營初期（Pre-REITs）：此時項目尚未產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，可通過非標(biāo)產(chǎn)品（如私募基金）進行前期培育和融資，待資產(chǎn)成熟后，再通過其他標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品退出。

運營穩(wěn)定期（類REITs與私募REITs）：資產(chǎn)已能產(chǎn)生相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流。類REITs結(jié)構(gòu)靈活，可根據(jù)企業(yè)需求設(shè)計為債務(wù)型、權(quán)益型或出表型，以實現(xiàn)融資、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表等目標(biāo)。私募REITs（如持有型不動產(chǎn)ABS）權(quán)益屬性更強，更側(cè)重于實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售和輕資產(chǎn)運營，治理機制也更為靈活。

成熟期（公募REITs）：資產(chǎn)進入穩(wěn)定運營期，現(xiàn)金流非常穩(wěn)定。公募REITs通過在證券交易所公開上市發(fā)行，流動性強，能夠最大程度地實現(xiàn)資產(chǎn)價值，是重要的權(quán)益融資工具。它對底層資產(chǎn)的合規(guī)性、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求最高。

關(guān)鍵步驟包括：

資產(chǎn)剝離與組建資產(chǎn)池：原始權(quán)益人（如高速公路公司）將能產(chǎn)生可預(yù)測現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)（如特許經(jīng)營收費權(quán)）剝離出來，組建資產(chǎn)池。

設(shè)立特殊目的載體（SPV）：將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實出售給一個破產(chǎn)隔離的SPV（如資產(chǎn)支持專項計劃）。這是實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”的核心，確?；A(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人的其他風(fēng)險隔離開。

信用增級與評級：通過內(nèi)部措施（如優(yōu)先/次級分層）或外部措施（如第三方擔(dān)保）進行信用增級，以提升證券信用等級，降低融資成本。隨后由專業(yè)評級機構(gòu)進行信用評級。

發(fā)行銷售與后續(xù)管理：SPV以資產(chǎn)池為支持發(fā)行證券，由承銷商銷售給投資者。募集資金支付給原始權(quán)益人，后續(xù)通常由服務(wù)商（可能是原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方）負(fù)責(zé)資產(chǎn)的日常運營和現(xiàn)金流歸集，并向投資者支付收益。

國內(nèi)已有多單成功的高速公路證券化案例：

九永高速持有型不動產(chǎn)ABS（私募REITs）：于2024年底發(fā)行，規(guī)模22億元。其創(chuàng)新之處在于首次明確了擴募機制，為打造持續(xù)盤活資產(chǎn)的平臺奠定了基礎(chǔ)。同時，它采用簿記發(fā)行方式，吸引了銀行理財?shù)榷嘣袌鐾顿Y者。

隆納高速公路資產(chǎn)證券化項目：作為2019年發(fā)行的中西部首單基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其融資成本為3.68%，相當(dāng)于一次性募集了該高速未來8年的通行費收入，有效支持了四川省后續(xù)的交通重點項目投資建設(shè)。

山東高速集團類REITs：于2024年在銀行間市場發(fā)行，規(guī)模36.51億元，期限18年，票面利率2.76%。它幫助集團實現(xiàn)了從重資產(chǎn)向“輕資產(chǎn)、重管理”模式的轉(zhuǎn)型。