16日，湖北提出要深化國(guó)有“三資”管理改革、加快建設(shè)大財(cái)政體系，要更加深刻把握“一切國(guó)有資源盡可能資產(chǎn)化、一切國(guó)有資產(chǎn)盡可能證券化、一切國(guó)有資金盡可能杠桿化”三項(xiàng)原則，更加科學(xué)運(yùn)用“能用則用、不用則售、不售則租、能融則融”四種方式。
要進(jìn)一步開(kāi)展全面清查，聚焦“土地、礦產(chǎn)、林業(yè)、水利、能源、數(shù)據(jù)”六類國(guó)有資源，“實(shí)物、債權(quán)、股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來(lái)收益權(quán)”五類國(guó)有資產(chǎn)，以及“閑置和低效”兩類國(guó)有資金，深入開(kāi)展新一輪清查并分類研判、科學(xué)入庫(kù)。
要繼續(xù)大膽創(chuàng)新，在努力盤(pán)活“土地、礦產(chǎn)、閑置房屋、管網(wǎng)設(shè)施、風(fēng)光資源、數(shù)據(jù)資源”等資源資產(chǎn)的同時(shí)，更加重視高效盤(pán)活“水資源、水工程、水生態(tài)”并大力發(fā)展“綠色水經(jīng)濟(jì)”，更加重視高效盤(pán)活“林地、林木、林生態(tài)”并大力發(fā)展“現(xiàn)代林經(jīng)濟(jì)”。
黎平：林下經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效顯著_種植_產(chǎn)業(yè)_全縣
其核心邏輯是推動(dòng)“分散變集中、資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本”的良性循環(huán)，旨在通過(guò)系統(tǒng)性的管理改革，為大財(cái)政體系建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)支撐，并更好地統(tǒng)籌化債與發(fā)展、化債與“三?！保ū；久裆?、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)）等關(guān)系。
在全國(guó)產(chǎn)生一定的影響。
安徽省24日印發(fā)的《推進(jìn)“大資產(chǎn)”統(tǒng)籌管理總體工作方案》，是一項(xiàng)旨在全面提升國(guó)有資產(chǎn)、資源、資金（簡(jiǎn)稱“三資”）配置效率和治理效能的系統(tǒng)性改革。
與湖北提法略有不同。
安徽提出全面覆蓋的“三資”范圍：改革將行政事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)的八類資產(chǎn)（房屋、土地使用權(quán)、在建工程、股權(quán)、大型儀器設(shè)備、數(shù)據(jù)資產(chǎn)、保障性住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施）、五類資源（土地、礦產(chǎn)、水利、林業(yè)、能源）以及行政事業(yè)單位的兩類資金（財(cái)政存量資金、實(shí)有資金）全部納入統(tǒng)籌盤(pán)活范圍。此舉旨在實(shí)現(xiàn)國(guó)有“三資”的全口徑、全覆蓋管理。
本周要給一家高速公路管理公司講課，會(huì)順便提到高速公路資產(chǎn)證券化問(wèn)題。
REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的運(yùn)作過(guò)程可以看作是一個(gè)將龐大不動(dòng)產(chǎn)“化整為零”并引入公眾投資的專業(yè)流程，而其全球與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模則展現(xiàn)了這類資產(chǎn)的蓬勃生命力。
根據(jù)法規(guī)要求，REITs每年必須將不低于90%的年度可分配利潤(rùn)以現(xiàn)金形式支付給投資者，這為投資者提供了穩(wěn)定且可預(yù)期的現(xiàn)金流。
REITs自1960年在美國(guó)誕生以來(lái)，已在全球40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)落地生根，成為一個(gè)成熟的資產(chǎn)類別。截至近年數(shù)據(jù)，全球REITs市場(chǎng)的總市值規(guī)模約為1.35萬(wàn)億美元，其中美國(guó)作為最成熟的市場(chǎng)，其規(guī)模約占全球的一半左右。
中國(guó)自2021年5月首批產(chǎn)品上市以來(lái)，截至2025年6月，在約四年的時(shí)間里，中國(guó)內(nèi)地已上市的REITs產(chǎn)品數(shù)量迅速增長(zhǎng)至68只，總發(fā)行規(guī)模接近1800億元，總市值已突破2000億元。這一規(guī)模已超過(guò)日本、新加坡等市場(chǎng)，使中國(guó)成為亞洲第一大REITs市場(chǎng)。
從資產(chǎn)類型看，中國(guó)REITs市場(chǎng)也日益多元化，底層資產(chǎn)已從最初的高速公路、產(chǎn)業(yè)園，拓展至倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、清潔能源、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等眾多關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。展望未來(lái)，基于國(guó)內(nèi)百萬(wàn)億級(jí)別的龐大基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，中國(guó)REITs市場(chǎng)潛力巨大，未來(lái)規(guī)模有望達(dá)到萬(wàn)億級(jí)別。
因此，高速公路不動(dòng)產(chǎn)證券化是將高速公路這類重資產(chǎn)未來(lái)能夠產(chǎn)生的、相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流（如通行費(fèi)收入）作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過(guò)一系列的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)換成可以在金融市場(chǎng)上發(fā)行和交易的證券產(chǎn)品。這是一種盤(pán)活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新融資渠道的重要方式。
根據(jù)高速公路資產(chǎn)所處的不同生命周期階段，可以選擇不同的證券化產(chǎn)品：
建設(shè)期/運(yùn)營(yíng)初期（Pre-REITs）：此時(shí)項(xiàng)目尚未產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，可通過(guò)非標(biāo)產(chǎn)品（如私募基金）進(jìn)行前期培育和融資，待資產(chǎn)成熟后，再通過(guò)其他標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品退出。
運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期（類REITs與私募REITs）：資產(chǎn)已能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。類REITs結(jié)構(gòu)靈活，可根據(jù)企業(yè)需求設(shè)計(jì)為債務(wù)型、權(quán)益型或出表型，以實(shí)現(xiàn)融資、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表等目標(biāo)。私募REITs（如持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS）權(quán)益屬性更強(qiáng)，更側(cè)重于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，治理機(jī)制也更為靈活。
成熟期（公募REITs）：資產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期，現(xiàn)金流非常穩(wěn)定。公募REITs通過(guò)在證券交易所公開(kāi)上市發(fā)行，流動(dòng)性強(qiáng)，能夠最大程度地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，是重要的權(quán)益融資工具。它對(duì)底層資產(chǎn)的合規(guī)性、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求最高。
關(guān)鍵步驟包括：
資產(chǎn)剝離與組建資產(chǎn)池：原始權(quán)益人（如高速公路公司）將能產(chǎn)生可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)（如特許經(jīng)營(yíng)收費(fèi)權(quán)）剝離出來(lái)，組建資產(chǎn)池。
設(shè)立特殊目的載體（SPV）：將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售給一個(gè)破產(chǎn)隔離的SPV（如資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）。這是實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”的核心，確?；A(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人的其他風(fēng)險(xiǎn)隔離開(kāi)。
信用增級(jí)與評(píng)級(jí)：通過(guò)內(nèi)部措施（如優(yōu)先/次級(jí)分層）或外部措施（如第三方擔(dān)保）進(jìn)行信用增級(jí)，以提升證券信用等級(jí)，降低融資成本。隨后由專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。
發(fā)行銷售與后續(xù)管理：SPV以資產(chǎn)池為支持發(fā)行證券，由承銷商銷售給投資者。募集資金支付給原始權(quán)益人，后續(xù)通常由服務(wù)商（可能是原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方）負(fù)責(zé)資產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流歸集，并向投資者支付收益。
國(guó)內(nèi)已有多單成功的高速公路證券化案例：
九永高速持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（私募REITs）：于2024年底發(fā)行，規(guī)模22億元。其創(chuàng)新之處在于首次明確了擴(kuò)募機(jī)制，為打造持續(xù)盤(pán)活資產(chǎn)的平臺(tái)奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，它采用簿記發(fā)行方式，吸引了銀行理財(cái)?shù)榷嘣袌?chǎng)投資者。
隆納高速公路資產(chǎn)證券化項(xiàng)目：作為2019年發(fā)行的中西部首單基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其融資成本為3.68%，相當(dāng)于一次性募集了該高速未來(lái)8年的通行費(fèi)收入，有效支持了四川省后續(xù)的交通重點(diǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)。
山東高速集團(tuán)類REITs：于2024年在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，規(guī)模36.51億元，期限18年，票面利率2.76%。它幫助集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了從重資產(chǎn)向“輕資產(chǎn)、重管理”模式的轉(zhuǎn)型。
